Ekonomiskolan del 8: Bolån

 

I ekonomiskolan del 8: Bolån kan du bland annat läsa om hur ett bolån fungerar, hur mycket du får låna, hur amorteringen fungerar och hur du får ner din bolåneränta. Några tiondels procentenheter göra stor skillnad för kostnaderna för ditt bolån, och i förlängningen för hela din ekonomi. Får du ner din ränta med en halv procentenhet sparar du 5 000 kronor per år för varje miljon du lånar, före ränteavdrag.

Innehåll​

1. Så fungerar ett bolån 
2. Så mycket får du låna
   - Bolånetaket
   - Skuldkvotstaket
3. Lånelöfte
4. Så mycket måste du amortera
5. Så bestäms räntan
   - Rörlig eller bunden ränta?
6. Bolåneskydd
7. Ränteavdrag
8. Så får du ner din bolåneränta
   - Kom förberedd
   - Kontakta flera långivare
   - Varning för kreditupplysningar
   - Välj långivaren med bäst erbjudande
   - Gör om processen regelbundet
9. Checklista Bolån
    

Enligt Statistiska centralbyrån får trogna bankkunder, det vill säga kunder som har kvar samma bank år efter år, betala i genomsnitt 0,12 procentenheter högre ränta än kunder som ofta byter bank. Och siffran på hur mycket aktiva bolånetagare sparar genom att förhandla med banken istället för att bara betala den ränta de blir erbjudna är betydligt högre. Även om din bankperson är trevlig, kunnig och hjälpsam är hon eller han säljare av bankens tjänster. Din bankpersons främsta uppgift är att se till att banken tjänar pengar, inte att du får bästa möjliga ränta.

Så fungerar ett bolån
Ett bolån är ett lån du tar för att finansiera ett köp av en bostad eller för att bekosta exempelvis en renovering av en bostad du redan äger. Bostaden blir den säkerhet som långivaren får för lånet. Främst banker beviljar bolån, men du kan även få lån av vissa kreditmarknadsbolag. Ett kreditmarknadsbolag är ett aktiebolag som har fått tillstånd av Finansinspektionen att bedriva finansieringsrörelse, såsom inlåning och utlåning. 

Det är alltid långivaren du lånar av, även om en låneförmedlare hjälper dig med processen att jämföra och byta bolån. En låneförmedlare (tex Compricer) lånar alltså inte ut egna pengar, utan jämför olika lån och hjälper dig att ansöka hos flera olika långivare. Du får alltså offerter från flera långivare, samtidigt som endast en kreditupplysning görs på dig. Långivaren för det lån du väljer betalar provision till låneförmedlaren.

Så mycket får du låna
Hur mycket du får låna beror på värdet av din bostad, på hur mycket du kan betala kontant, din kontantinsats, och på din betalningsförmåga, det vill säga dina inkomster och utgifter.

Bolånetaket
Bolånetaket innebär att du får låna max 85 procent av köpesumman, det vill säga det du betalar för din bostad. Resterande 15 procent, den så kallade kontantinsatsen, måste du finansiera med egna pengar. Bolånetaket infördes 2010 som ett skydd för både långivarna och dig som låntagare, i hopp om att det skulle minska skuldsättningen för svenska låntagare och därmed även konsekvenserna av sjunkande bostadspriser. Om du till exempel köper en bostad för 3 miljoner får du låna upp till 2 550 000 kronor (3 miljoner × 85 procent). Du behöver alltså finansiera 450 000 kronor själv. 

Det finns ett politiskt förslag att höja bolånetaket till 90 procent men det är inte beslutat ännu.

När du ansöker om ett lån tar långivaren hänsyn till din betalningsförmåga. Den fastställs utifrån din anställningsform, din inkomst, andra lån du har, den eventuella avgiften till en förening och hur många ni är i hushållet. Idag räknar långivarna med att du ska klara av att betala en ränta på 7–8 procent, alltså en betydligt högre ränta än den du idag får betala för ett bolån. Stirra dig inte blind på hur mycket du får låna. Fundera över hur mycket du är villig att betala för ditt boende. Tänk på framtida räntehöjningar och på vad du som mest vill och kan betala för ditt boende varje månad. 

Skuldkvotstaket
Många långivare har ett skuldkvotstak, vilket innebär att de har en gräns för hur mycket du får låna i förhållande till din bruttoinkomst. Skuldkvotstaket varierar något mellan långivarna, men ligger vanligtvis runt fem gånger din årsinkomst. Skuldkvotstaket är inget lagkrav utan upp till långivaren själv att bestämma.

Om du till exempel tjänar 35 000 kronor brutto (före skatt) i månaden får du med ett skuldkvotstak på fem gånger årsinkomsten låna upp till 2,1 miljoner (35 000 × 12 × 5). Är ni två som köper bostaden och båda har en inkomst på 35 000 kronor i månaden får ni låna dubbelt så mycket, det vill säga 4,2 miljoner, tillsammans.

Lånelöfte
När du står inför ett bostadsköp behöver du ett lånelöfte. Det är en långivares bedömning av hur stort lån de är beredda att ge dig. En mäklare kan kräva att du har ett lånelöfte innan du kan buda på en bostad. Ett lånelöfte gäller under en begränsad tid och är baserat på preliminära uppgifter. Om förutsättningarna förändrats när du hittar en bostad och en definitiv kreditprövning görs kan du nekas lån. Långivaren du får ditt lånelöfte av behöver inte vara densamma som den du sedan tar bolånet hos.

Så mycket måste du amortera
Att amortera betyder att du betalar tillbaka delar av ditt lån. Man kan se det som att du äger mer och mer av din bostad ju mer du amorterar. En amortering är en utgift men ingen kostnad eftersom det är din egen skuld du betalar av. 

Före 1 juni 2016 fanns det inget lagstadgat amorteringskrav i Sverige. Det var upp till långivarna att bestämma hur mycket du skulle amortera på ditt bolån. Idag finns det två lagstadgade amorteringskrav.

Den 1 juni 2016 infördes det första lagstadgade amorteringskravet, vilket innebär att alla som lånar mer än 50 procent av värdet av sin bostad måste amortera 1 procent av lånet varje år. Lånar du mer än 70 procent av bostadens värde måste du amortera 2 procent per år. Lånar du mindre än halva bostadens värde finns inget lagstadgat amorteringskrav. Då är det upp till långivaren och/eller dig att bestämma hur mycket du ska amortera. Den 1 mars 2018 infördes ett andra amorteringskrav. Det betyder att du måste amortera ytterligare 1 procent per år om ditt lån överstiger 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst. Om du lånar mer än 70 procent av bostadens värde och lånet överstiger 4,5 gånger din årsinkomst behöver du alltså amortera 3 procent av lånet varje år.

Ett exempel på en familj som får amortera 3 procent. Bostaden kostar 3 miljoner och hushållets inkomst är 42 000 kronor i månaden. Hushållet lånar 85 procent av bostadens värde, alltså 2 550 000 kronor.

Amorteringskrav 1 säger att eftersom lånet överstiger 70 procent av bostadens värde (3 miljoner × 70 procent = 2 100 000) behöver familjen amortera 2 procent av lånet, alltså 51 000 kronor per år.

Eftersom hushållets inkomst multiplicerad med 4,5, 2 268 000 kronor, är lägre än lånet kickar amorteringskrav 2 in. Familjen behöver därför amortera ytterligare 1 procent av lånet, alltså 25 000 kronor per år.

Totalt behöver familjen amortera 3 procent av sitt bolån varje år, vilket blir 76 500 kronor om året eller 6 375 kronor i månaden.

Det finns ett politiskt förslag om att det skärpta amorteringskravet ska slopas som ett första steg och att amorteringskrav ett ska mildras. Inget beslut är taget än.

Att amortera är sunt. Det minskar ditt lån, vilket gör att du blir mindre känslig för räntehöjningar i framtiden. Även om du inte omfattas av amorteringskraven kan långivaren kräva att du amorterar. Du kan också själv välja att amortera. Hur mycket du vill eller bör amortera beror på din belåningsgrad, din inkomst, var i livet du befinner dig och hur mycket du sparar på andra sätt. Att sprida sitt sparande mellan amortering, buffert och långsiktigt sparande är ett bra upplägg för de flesta.

Så bestäms räntan
Ditt lån betalar du för genom att betala ränta till långivaren. Räntan är en viss procentsats av lånet och sätts av långivaren utifrån Riksbankens reporänta (styrränta), konkurrensen på marknaden och förväntningarna på framtiden både gällande den framtida räntan och sveriges ekonomi. Riksbanken har till uppgift att styra mängden pengar i ekonomin och gör det främst genom att höja och sänka reporäntan. Riksbankens in- och utlåningsräntor, med andra ord de räntor som långivare kan spara respektive låna till i Riksbanken, sätts utifrån reporäntan. På så sätt påverkar reporäntan även den ränta du i slutändan behöver betala till den du lånar av.

Långivarna i Sverige får sätta vilka räntor de vill och behöver inte följa reporäntan. Följaktligen styr även konkurrensen på marknaden vilka räntor långivarna erbjuder. När fler långivare med lägre ränteerbjudanden dyker upp ser vi ofta de etablerade bankerna justera sina räntor nedåt.

Rörlig eller bunden ränta?
Ett bolån kan ha rörlig eller bunden ränta, och du kan dessutom välja att dela upp ditt lån i två eller flera delar och ha rörlig ränta på den ena och bunden på den/de andra.

Den rörliga ränta du erbjuds av långivaren är egentligen bunden på tre månader och ändras alltså inte oftare än så. Såväl höjningar som sänkningar beror på ränte- och marknadsläget, till exempel att Riksbanken justerar reporäntan eller att konkurrensen ändras. En bunden ränta betyder att du betalar samma ränta under hela bindningstiden, oavsett vad som händer på marknaden. 

Historiskt och i genomsnitt har det ekonomiskt bästa valet varit att ha rörlig ränta. Men under vissa perioder har det varit bra att binda sin ränta.

De bundna räntorna ligger oftast högre än de rörliga. Du betalar alltså något mer för att binda din ränta. Om du oroar dig för högre räntor eller ligger på marginalen i din ekonomi kan det ändå vara bra att välja bunden ränta och därmed veta exakt vad du ska betala varje månad. Se det som en försäkringspremie. Du betalar lite extra varje månad för att vara garanterad att inte plötsligt få en högre räntekostnad.    

Ett alternativ till att binda räntan är att själv spara mellanskillnaden mellan rörlig och bunden ränta för att ha en buffert om räntan går upp. Ingen vet hur räntorna kommer att röra sig i framtiden, men vi vet att de för både bundna och rörliga lån är historiskt låga just nu. Så hur du än gör i valet mellan bunden och rörlig ränta vore det bästa om du kunde spara lite pengar nu när räntorna är låga, för att ge dig själv en fin buffert att använda ifall räntorna sticker upp.

Fördelar och nackdelar med rörlig ränta. Förutom att den rörliga räntan historiskt sett har varit mer förmånlig än den bundna, är fördelen med att ha rörlig ränta att det är lättare för dig att göra förändringar. Du kan till exempel bryta ditt bolån utan kostnad för att flytta det till en långivare med lägre ränta eller betala av det i förtid. Nackdelen är att du inte har koll på hur stora dina räntekostnader kommer att vara varje månad och att kostnaderna kan komma att stiga.

Fördelar och nackdelar med bunden ränta. Fördelen med bunden ränta är att du vet exakt vad du ska betala varje månad under bindningstiden. Även om räntorna stiger generellt får du behålla din fasta ränta. En nackdel är att bundna lån ofta kostar mer än rörliga över tid. En annan nackdel med bundet lån är att du inte kan bryta lånet i förtid, exempelvis för att du säljer din bostad, utan att det medför en kostnad. Du får då betala en så kallad ränteskillnadsersättning, baserad på hur stort lån och vilken ränta du har, till långivaren som kompensation för uteblivna ränteinkomster. På konsumenternas.se kan du räkna ut hur stor ränteskillnadsersättningen blir om du skulle behöva bryta ett bundet lån.

En tredje nackdel är att du på grund av att du inte kan byta långivare under bindningstiden får en sämre förhandlingsposition. Säg att du binder halva ditt lån på fem år och har halva lånet rörligt. På den rörliga delen har du en ränterabatt som gäller under ett år. Efter ett år vill du förhandla om rabatten, men eftersom du inte kan flytta lånet till en annan långivare (du har ju halva lånet bundet) är du gisslan hos en långivare som vet att du måste stanna kvar som kund vilken rörlig ränta de än erbjuder dig. Väljer du ändå att binda en del av ditt lån, försök få långivaren att låta dig behålla din ränterabatt på den rörliga delen under tiden du har det bundna lånet.

Bolåneskydd
Långivare erbjuder dig som har bolån hos dem ett så kallat bolåneskydd, en sorts försäkring som du betalar en premie för. Ett bolåneskydd består av en av eller båda följande delar:

1. Om du blir sjuk, hamnar på sjukhus eller blir ofrivilligt arbetslös får du hela eller delar av dina lånekostnader betalda.
2. Om du eller din partner går bort före en viss ålder skriver långivaren av hela eller delar av bolånet.

Du betalar för ditt bolåneskydd antingen med en fast kostnad oavsett hur stort belopp (lån) du vill försäkra eller med ett pris som varierar med storleken på beloppet. Priset för att försäkra en månadskostnad (ränta och amortering) på 7 000 kronor brukar vara runt 300 kronor i månaden.

Om du behöver skyddet eller inte beror på hur din familjs ekonomi ser ut och på vilka andra försäkringar ni har, till exempel en livförsäkring. 

Ränteavdrag
Ränteavdraget innebär att du varje år får en skattereduktion på 30 procent av den ränta du har betalat på lån upp till 100 000 kronor. På räntor över 100 000 kronor är avdraget 21 procent. Du får även dra av för ränteskillnadsersättningen om du har brutit ett bundet bolån i förtid. Ränteavdraget kommer förtryckt i deklarationen.

Ett exempel: Säg att du har ett lån på 2 miljoner och en ränta på 3 procent. Det betyder att du betalar 60 000 kronor i ränta varje år (2 miljoner × 3 procent). När du deklarerar får du dra av 30 procent av den summan från din slutgiltiga skatt. Din skatt för året minskar alltså med 30 procent av 60 000 kronor, det vill säga 18 000 kronor. Om du inte har jämkat, alltså bett din arbetsgivare dra mindre skatt på din lön varje månad, kommer du därmed, allt annat lika, att få tillbaka 18 000 kronor på skatten året efter.

För att få göra avdraget måste du ha betalat skatt under året (eftersom det är på skatten avdraget görs). Är ni två som står på lånet och en av er inte har arbetat under året eller bara betalat lite skatt kan hon eller han föra över ränteavdraget till den andra. Eftersom avdragsrätten minskar på räntor över 100 000 kan ni, om ni båda har betalt skatt, med fördel föra över ränteavdrag till varandra också om ni har högre ränteutgifter än så och bara en av er når upp till gränsen.

Så får du ner din bolåneränta
Tanken på att man måste förhandla med sin långivare får många att skruva på sig. Det känns jobbigt och svårt och inte sällan upplever man sig lätt bli överkörd av de man pratar med eftersom de ofta använder ett komplicerat språk. Men att ”förhandla” är inte svårt. Det enda du behöver göra är förbereda dig, kontakta flera långivare och vara beredd att byta om du får ett bättre erbjudande. Står du inför ett nytt lån är processen densamma. Gå förberedd till ett flertal långivare och ställ deras erbjudanden mot varandra.

Kom förberedd
Innan du kontaktar en långivare bör du gå igenom följande punkter för att sammanställa din ekonomi och se vilken ränta du kan förvänta dig. Börja med att ställa samman hushållets ekonomi. Ta hjälp av del 1 av ekonomiskolan: Budget och skriv ner:

• hushållets inkomster
• hushållets utgifter
• hushållets samlade lån
• hur mycket du vill låna
• hur mycket du kan lägga in själv (kontantinsats)
• hur mycket bostaden du vill låna till är värd.

Kolla sen upp långivarnas snitträntor för att få en uppfattning om vilka räntor de erbjuder just nu. Snitträntorna visar vilken genomsnittlig ränta alla nya kunder fick under föregående månad hos respektive långivare. Långivarnas listränta, deras officiella pris för ditt lån, är den ränta du får om du inte förhandlar. Du ska inte betala den räntan! Det är den ränta du ska få en ränterabatt på. Långivarna redovisar sina snitträntor på sina hemsidor varje månad. 

Gör till sist en snabb koll på SBAB:s, Landshypoteks eller Skandiabankens hemsidor där du kan få ett ränteförslag utifrån de uppgifter du anger, utan att göra en formell ansökan. Du kan också se om du har de förutsättningar som exempelvis Hypoteket och Avanza kräver, då de erbjuder en viss ränta för en viss belåningsgrad.

Det här är en bra utgångspunkt för din förhandling. Nu vet du vilken ränta några långivare kan tänkas erbjuda dig. För att få en riktig låneoffert behöver du dock göra en formell låneansökan och långivarna behöver göra en kreditupplysning på dig för att se att dina uppgifter stämmer.

Kontakta flera långivare
Har du redan ett lån hos en långivare bör du börja med att fråga dem vilken ränta de kan erbjuda dig. Säg att du är ute efter att sänka räntan och att det ser ut som om ett flertal andra långivare erbjuder en lägre ränta än den du har (om du kan se det på snitträntorna eller ränteförslagen du fått). Kontakta sedan minst två långivare till. Har du inget lån utan är ute efter ett nytt bör du kontakta minst tre långivare. Glöm inte de mindre långivarna då de ofta erbjuder förmånliga räntor. Fråga dem vilken ränta du kan få utifrån dina förutsättningar, men be om en ungefärlig ränta så att de slipper ta en kreditupplysning på dig.

Varning för kreditupplysningar
Att ha för många kreditupplysningar tagna på sig kan göra att långivare erbjuder sämre räntor, och i värsta fall att de inte beviljar något lån alls. 

Välj långivaren med bäst erbjudande
Du ska vara medveten om att snitträntan är ett genomsnitt av alla nya kunders räntor. En del har fått en högre ränta och en del har fått en lägre. Vilken ränta du får beror på hur mycket du lånar, hur stor belåningsgrad du har och hur ditt hushålls ekonomi ser ut. Stora lån med låg belåningsgrad och en god ekonomi ger ofta en lägre ränta. Det betyder bra intjäning till en låg risk för långivaren. Så jämför dig inte med andra utan se till att du väljer den långivare som erbjuder dig lägst ränta utifrån dina förutsättningar.

Står du inför ett nytt lån väljer du helt enkelt den långivare som ger dig bäst erbjudande. Om det gäller en omförhandling av ett befintligt lån och du får ett ränteerbjudande som är bättre än vad din nuvarande långivare erbjuder så kontakta din långivare igen och fråga om de kan matcha ditt nya erbjudande. Om inte – byt! 

Är skillnaden liten kanske du inte tycker att det är värt besväret, men inte sällan kan du spara tusenlappar varje år. Får du ner räntan från till exempel 3,5 till 3 procent, det vill säga 0,5 procentenheter, sparar du 5 000 kronor per år (före ränteavdrag) för varje miljon du lånar.

Rent konkret gör du en ansökan om lån hos den långivare du väljer. Då gör de en kreditupplysning på dig för att säkerställa att de uppgifter du har uppgivit stämmer överens med verkligheten. Först efter det får du en riktig låneoffert.

Det är inte så krångligt att byta långivare som många tror. Din nuvarande långivare och din nya fixar det mesta. Idag finns det dessutom många långivare som inte kräver att du flyttar andra tjänster till dem för att få ett bolån. Om en långivare kräver att du ska bli helkund, det vill säga att du ska flytta dina pensionspengar, ditt övriga sparande och kanske dina försäkringar till dem, ska du se upp. Då gäller det verkligen att räkna på vad det kostar för alla delar av din ekonomi, inklusive flyttkostnader – och det visar sig sällan vara en bra idé.

Har du ett bundet lån är det svårare att byta långivare, eller i alla fall mer kostsamt. Då får du betala den där ränteskillnadsersättningen till långivaren eftersom du bryter lånet i förtid. Får du ett mycket bra ränteerbjudande från en annan långivare, och har ett bundet lån, se till att räkna på hur stor kostnaden är för att bryta lånet i relation till hur mycket du sparar med den lägre räntan innan du byter långivare.

Gör om processen regelbundet
När du tecknar ett lån med rörlig ränta får du rabatt på långivarens listränta. Kom ihåg att rabatten, i de flesta fall, är tidsbegränsad. Du behöver alltså hålla koll på rabatten så att den inte försvinner. Skriv upp när rabatten går ut och kontakta långivaren i tid för att få behålla din rabatt eller för en ny förhandling. När du har gjort det ett par gånger är det varken svårt eller särskilt tidskrävande.

Detsamma gäller för dig som har ett bundet lån. När lånet går ut ska du kontakta långivaren för att förhandla om ditt lån. Tidigare var det vanligt att långivaren band om lånet på samma bindningstid om man inte kontaktade dem i tid, men idag kommer ditt lån troligtvis att läggas som ett rörligt lån. Utan förhandling är risken stor att du då får betala långivarens listränta.

PS. Om du tycker att det är jobbigt att förhandla om din ränta kan du ta hjälp av till exempel Compricer. Du slipper kontakta ett flertal banker själv och endast en kreditupplysning görs trots att du får offerter från flera banker.

Kostnadsfritt och smidigt. 

Checklista Bolån

1. Gör en enkel sammanställning av din ekonomi.
2. Se över snitträntorna. 
3. Gör en snabb koll på hur mycket du får låna och till vilken ränta hos SBAB, Landshypotek och/eller Skandiabanken.
4. Kontakta din nuvarande långivare och be om en bra/bättre ränterabatt.
5. Ring minst två långivare till och be dem uppskatta vilken ränta du kan få utifrån dina förutsättningar.
6. Får du ett bättre erbjudande hos en annan långivare? Fråga i så fall din nuvarande långivare om de kan matcha ditt nya erbjudande. Om inte – BYT!
7. Eller gör en ansökan hos oss så gör vi jobbet åt dig
8. Skriv upp när din ränterabatt eller ditt bundna lån går ut. I god tid innan det är dags gör du ett omtag av den här checklistan.
9. Fira när räntan är sänkt eller bytet gjort!

 

Vill du jämföra bland bankernas bolån inklusive snitträntor hittar du tabeller här: Bolåneräntor

Vill du ha hjälp med att sänka din bolåneränta hittar du ansökan här: Bolån

Här hittar du vårt verktyg Historik över bolåneräntor och Räntekollen

Mer information om ekonomiskolan hittar du här: Compricers ekonomiskola. 

Mer information runt de olika stegen i ekonomiskolan hittar du också i boken: "Fixa din privatekonomi: smarta lifehacks för mer pengar och ett rikare liv" som du hittar här: Bokus. Finns även som ljudbok.