Bästa tipsen till dig som ska köpa stuga i sommar

Intresset för att äga en sommarstuga har ökat sedan pandemin bröt ut. De senaste 12 månader har det sålts 21 procent fler fritidshus än perioden innan. Under första kvartalet 2021 har priserna stigit med 16 procent för fritidshus på riksnivå, jämfört med första kvartalet 2020. I genomsnitt får du betala 2,6 miljoner kronor för ett fritidshus enligt SCB.

En anledning till att intresset är så högt är att vi inte har kunnat resa utomlands och att vi därför hittar nya sätt att semestra i Sverige. I stället för att arbeta från hemmet under perioder då vi inte varit välkomna till kontoret har de med ett eget fritidshus kunnat arbetat från sina stugor. Samtidigt var utbudet 20 procent lägre än normalt i nästan alla städer förra sommaren. Är det få som vill sälja drivers priserna upp ännu mer. På vissa håll i landet är kvadratmeterpriset högre för ett fritidshus än för både bostadsrätt och villa, både Åre och Halmstad är exempel på det.

Att köpa stuga är en stor ekonomisk investering. Har du koll på kostnader för inköp, drift och underhåll? Behöver du hjälp med att uppskatta kommande renoveringskostnader? Eller funderar du på att hyra ut stugan och få extra inkomster? Då ska du fortsätta läsa.

För- och nackdelar med att äga

Fördelarna med att äga ett fritidsboende oavsett om det är en stuga eller bostadsrätt, husvagn eller båt är att du kan inreda och göra om det precis som du önskar och kan ha kvar dina tillhörigheter mellan dina besök. Du har dessutom full flexibilitet att utnyttja ditt fritidsboende när du vill utan att behöva ta hänsyn till tillgänglighet eller pris. Ditt fritidsboende kan ge dig närhet till natur och avkoppling samt ett ställe att samla familjen på för gemensamma aktiviteter och umgänge.

Nackdelarna med att äga ett fritidshus är att det innebär att en del av dina vistelser går till att underhålla, reparera, plantera och klippa gräs vilket förstås också kostar pengar. Du kommer också behöva lägga en del tid på att se om din egendom, vilket i sig även kan innebära en del kostnader för resor. Att köpa en stuga innebär för många att man behöver ta ett extra lån vilket kan påverka uthålligheten i ekonomin. Skulle räntorna stiga, eller om du bli arbetslös eller långtidssjuk kan det bli extra påfrestande för din ekonomi. Mitt råd är därför att inte överbelåna dig och alltid prioritera ditt permanenta boende först.

Gör en budget för dina utgifter  

För att få en bra uppfattning om vad det kostar att äga ett fritidsboende kan det vara bra att göra en budget. Använd gärna checklistan nedan för att se att du får med dig alla budgetposter. 

• Lånekostnader – behöver du låna pengar kommer du behöva betala ränta och i många fall även amortera. Förutom köpesumman ska du även betala kostnaderna för lagfart och ibland även pantbrev. Lagfarten är ett bevis på att du äger huset och du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet. Kostnaden är 1,5 procent av den summa som är högst av köpeskillingen eller taxeringsvärdet. Pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för ditt bostadslån. Det visar att bostaden är pantsatt i en viss bank och du får inte sälja bostaden om du inte samtidigt kan lösa lånen hos banken. Pantbrevet kostar 2 procent av summan för ditt lån. Finns det redan utställda pantbrev får du dra av dem och på så sätt bara betala för de nya. Här är det viktigt att fundera på, hur kommer ett nytt lån påverka dina möjligheter att renovera din befintliga bostad om du äger en?
   
• Kostnader för stugan – Ett fritidshus räknas som småhus och det betyder att du betalar en kommunal fastighetsavgift. Du betalar 0,75 procent av taxeringsvärdet upp till takbeloppet. För inkomståret 2020 är taket 8 349 kronor för småhus och för inkomståret 2021 är taket 8 524 kronor. Du bör ha en försäkring som täcker exempelvis vid inbrott eller brand. Andra kostnader som kan tillkomma är vägavgift om vägen som leder till din stuga är en enskild väg. Då är det ofta en vägförening som är väghållare och du som stugägare betalar en avgift till vägföreningen. I vissa fall kan du också behöva betala en tomträttsavgäld om tomten inte är friköpt. Tomträttsavgäld innebär att någon annan äger tomten huset står på och att du därför ska betala en avgift, så kallad avgäld, som ersättning för nyttjandet. 
   
• Besiktningskostnader – Som köpare är det du som har undersökningsplikt vilket innebär att du ska undersöka huset för att se om det är några fel. Om du själv inte är expert på husbesiktningar kan det vara väl värt pengarna att anlita en besiktningsman som går igenom huset och berättar vilket skick stugan är i och vilka åtgärder som är nödvändiga. Det är vanligt att man anlitar besiktningsman efter man vunnit budgivningen och då är det viktigt att få med i avtalet vad som ska gälla om besiktningsmannen upptäcker större fel. Det kan vara att ni har rätt att frånträda avtalet eller förlika om ett prisavdrag. Ibland krävs det olika besiktningsmän, exempelvis för att se över elinstallationer om stugan är gammal, ytterligare en annan för att provtrycka skorstenen om det finns en öppen spis och någon som kontrollerar vattenkvalitén om ni tar vatten från egen brunn. 
   
• Driftkostnader – uppvärmning, hushållsel, vatten och avlopp, sophämtning och sotning är bland de vanligaste driftkostnader.
   
• Inredning och redskap: Trädgårdsutrustning så som en gräsklippare, verktyg till fastigheten och trädgården och möbler. Mycket kan du säkert hitta på andrahandsmarknaden. 
   
• Underhåll och reparationer – beroende på ålder och skick kan det bli mer eller mindre kostnader redan från början. Stugan kanske behöver målas, tak bytas, el säkras, dräneringen göras om osv.  Sist i detta tipsmail kan du se den estimerade livslängden för olika delar av stugan för att underlätta kalkylen.  

Möjliga intäkter

En fritidsbostad används sällan året runt, och kan därför passa perfekt som en extra inkomstkälla. Har du en sommarstuga som du eller din familj använder för privat bruk får du göra ett avdrag med 40 000 kr om du hyr ut den. Därutöver får du dra av 20 procent av de totala hyresintäkterna. I praktiken innebär det alltså att du kan få in 50 000 kr om året i hyresintäkter, utan att betala skatt. Därefter beskattas inkomsterna som inkomst av kapital, med 30 procent. Mer kan du läsa på Skatteverkets hemsida.

Om du väljer att hyra ut behöver du fundera på vad som kan vara skälig hyra. Är stugan belägen i ett attraktivt område blir det lättare att ta ut mer i hyra, men för att ge dig en grundmall kan du räkna så här:

Räkneexempel:

• Du köper en stuga för 2,2 miljoner och du får en ränta på bolånet på 1,5 %.
   
• Du lånar 85 % av stugans värde, dvs 1 870 000 kr, vilket blir en räntekostnad på 28 050 kr/år
   
• Stugans driftskostnader är 1 500 kr per månad = 18 000 kr/år
   
• Underhåll 10 000 kr/år
  
  Totalt kostar stugan dig 56 050 kr/ år.

Genom att dela denna summa med de antal veckor du tänker hyra ut får du en uppskattning av vad hyran bör ligga per vecka för att täcka dina kostnader. Hyr du ut under 10 veckor räcker det med 5 600 kr/vecka för att gå runt men då kanske du inte får vara där så mycket själv. I praktiken kan förväntad intäkt ligga mellan 1 000 och 15 000 kronor i veckan beroende på en rad faktorer som geografi, avstånd till strand, husstorlek, utrustning och årstid. Snegla gärna på andra stugor i din närhet för att få en uppfattning om hur mycket de tar i hyra.
 
Frågor att ställa sig innan köpet

1. Är du redo att binda dig till en egendom? Kan du tänka dig att spendera merparten av din ledighet på ett ställe eller behöver du variation? Vill du hyra stuga nära backen under vintersäsong och segla på sommaren är detta kanske inte något som passar dig.
    
2. Hur händig är du? Är du beredd att lägga tid och pengar på att underhålla en fastighet alternativt betala för hantverkare.
    
3. Har du en buffert som kan täcka oförutsägbara kostnader både i din vardag men även i ditt fritidsboende? En fastighet kan bjuda på överraskningar och saker kommer behöva bytas ut förr eller senare.
    
4. Hur långt kan du tänka dig att åka för att komma till stugan? Om det ligger för långt bort kanske du inte åker dit lika ofta.
    
5. Har du planer på att bygga om eller bygga till? Kolla möjligheterna att få bygglov
    
6. Kontrollera detaljplanen för området - kanske planeras det byggnationer som förändrar området på ett sätt som du inte kan acceptera.
    
7. Om du inte har erfarenhet av stuglivet kan det vara bättre att hyra stuga först, för att känna på hur det är. Vem vet, du kanske älskar det eller inser att det inte passade dig och din familj.

Livslängden på olika delar i huset

Taket

• Takpapp under takpannor – 30 år
• Korrugerad eller falsad takplåt med underliggande papp – 35 år

Skorsten

• Rökkanal, tätskikt – 40 år

Fasaden

• Träpanel – 40 år
• Puts – 30 år
• Tegel – minst 100 år

Fönster

• Trä – 55-65 år
• Aluminiumutsida – 70-83 år
• PVC – 25-35 år

Dränering

• Dräneringsrör – 25 år
• Dagvattenledningar utanför huset – 50 år

El

• Elledningar och elcentral – 45 år

Golvvärme

• Vattenburen – 30 år
• Elslingor – 25-30 år

Badrum och kök

• Fuktspärr – 30 år
• Plastmatta – 20 år
• Avloppsledningar – 50 år
• Vattenledningar – 50 år
• Varmvattenberedare – 20 år

Källa: Hypoteket