Hur deklarerar jag när jag fått halva huset i gåva och betalat för halva?

Vår expert Sharon Lavie, sparekonom på Lendo, hjälper vår läsare att bena ut hur hon kan göra med sin bostadsförsäljning: Hur räknar hon ut vinsten och vilka förbättringsutgifter får hon dra av.

Fråga: Hur gör man när man har fått halva huset i gåva och sedan betalat min mamma 380 000 för den andra delen? Nu har jag sålt huset för 2 100 000 kronor och köpt en lägenhet för 2 450 000 kronor. Jag ska göra uppskov på skatten. Hur gör jag i deklarationen? Får jag dra av det jag har betalat och vilka andra avdrag får jag göra?

Först tänker jag besvara hur man räknar fram vinsten för olika fall och därefter vilka förbättringsutgifter man får dra av och sist hur du deklarerar detta. Det här beror lite på om de 380 000 du betalade för halva huset motsvarande taxeringsvärdet/marknadsvärdet för halva fastigheten den dagen du tog över huset.

Fall 1: 380 000 motsvarade taxeringsvärdet för halva huset

I detta fall beräknar du vinsten du gjort på huset genom att addera dina 380 000 till vad hälften av vad din mamma en gång betalade för huset. Vinsten blir alltså försäljningssumman 2 100 000 kronor minus det du betalade för halva huset och vad din mamma en gång betalade för halva huset. Du får även göra avdrag för försäljningsutgifter, lagfartskostnad och förbättringsutgifter. Har du haft förbättringsutgifter får du dra dessa i sin helhet för de du gjort och halva summan av för de kostnader som din mamma haft. Vinstskatten är 22% av vinsten.

Fall 2: 380 000 motsvarar inte taxeringsvärdet eller marknadsvärdet för halva huset.

I detta fall ser Skatteverket att du fått hela huset i gåva. Då ”träder du i den tidigare ägarens ställe”, så kallat kontinuitetsprincipen, (44:21 IL). Det innebär att din mamma inte betalar någon vinstskatt vid tidpunkten som du fått bostaden i gåva, men när du säljer den i framtiden så beräknas vinsten utifrån vad din mamma en gång köpte bostaden för. Du får inte heller dra av de 380 000 kronor som du har betalat din mamma från försäljningssumman när du ska beräkna vinsten. Däremot får du dra av för försäljningsutgifter, lagfartskostnad som din mamma en gång haft och förbättringsutgifter som både din mamma och du har haft i sin helhet. Vinsten blir då försäljningspriset 2 100 000 kronor minus vad din mamma betalade för hela fastigheten. Vinstskatten är 22% av vinsten.

Avdrag för förbättringsutgifter

Du får göra avdrag för dina förbättringsutgifter men det finns två olika kategorier att hålla koll på. Man gör skillnad på grundförbättringar och reparationer och underhåll. Det är olika regler för dessa två kategorier:

Grundförbättringar ger avdrag för hela utgiften, och förbättrande reparationer och underhåll kan ge avdrag för en del av utgiften. Har du gjort en grundförbättring får du göra avdrag för hela utgiften. Det kan vara att du har byggt nytt, byggt till eller byggt om och ändrat planlösningen i bostaden. Du får också göra avdrag med hela beloppet för inköp av utrustning som inte har funnits i bostaden tidigare. Du kan ha gjort åtgärden när som helst under tiden som du ägde bostaden.

Har du gjort vissa renoveringar får du bara göra avdrag med en del av utgiften. Tex om du har bytt ut något som redan fanns i bostaden, eller renoverat utan att ändra planlösningen. Här gäller också att renoveringen utfördes samma år som du sålde bostaden, eller något av de föregående fem åren.

Skatteverket har en tjänst som räknar ut vilken typ av avdrag du kan göra och med vilket belopp du kan göra avdrag.

Deklarationen

Du deklarera försäljningen året efter du skrev på köpekontraktet. När du ska deklarera är det enklast att använda Skatteverkets tjänst ” Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen”. I den tjänsten kan du förbereda uppgifter till deklarationen direkt efter försäljningen. Exempelvis får du hjälp med att:

• räkna ut om försäljningen gick med vinst eller förlust
• ta reda på om du kan få uppskov med beskattning av vinst
• räkna ut din skatt för att få veta om du eventuellt behöver göra en extrainbetalning av vinstskatt.

Du sparar uppgifterna och hämtar in dem till e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 när du deklarerar. Du kan ändra dina sparade uppgifter fram till att du deklarerar.

När det sedan är dags att deklarera finns oftast din aktuella bilaga upplagd i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Om den inte finns lägger du till den genom att klicka på Bilagor och välja bilaga K5 för småhus eller K6 för bostadsrätt.

I avsnittet allmän information klickar du i rutan att du vill begära uppskov och fyller sen i återstående fält som kommer fram. Fyll även i avsnittet Beräkna vinst eller förlust. Avsluta sedan med att fylla i avsnittet Uppskov.