Så undviker du fällorna vid bostadsköp

Den absolut vanligaste frågan man ställer sig vid ett bostadsköp är hur mycket kan jag låna. Ekonomin har givetvis en stor påverkan på vårt köpbeslut. Dagens marknad är väldigt speciell - låga räntor, höga priser och många söker sig till större bostäder, gärna villor vilket har drivit upp priserna senaste året med 18 %.

Även på bostadsrättsmarknaden ser vi en lång trend brytas när det inte längre är kvadratmeterpriset på de små lägenheterna som alltid är högst utan större lägenheter med fler rum är mer attraktiva och driver upp priserna på denna marknad. Det är inte bara de som är förstagångsköpare som kan tycka att det är svårt att navigera i denna djungel av siffror, regler och kostnader. Därför har vi skapat en checklista för det du behöver veta ur ekonomisk synpunkt när du ska köpa en bostad. 

Ekonomisk checklista för att köpa hus 

1. Gör en egen budget – När du köper bostad kan du som mest låna 85 % och behöver då ha 15 % av bostadens pris i egen insats. Hos nästan alla bolåneaktörer kan du få ned boräntan väsentligt om du kan gå in med högre insats och på så sätt sänka din  belåningsgrad, alltså storleken på bolånet i förhållande till bostadens värde. Anledningen till det är att lägre belåningsgrad innebär lägre risk för banken, vilket i sin tur kan innebära lägre ränta för dig. Men det är långt ifrån allt. Du behöver tillräckliga inkomster för att klara av amorteringar och ränta. Ju lägre belåningsgrad desto mindre behöver du amortera procentuellt varje månad. När du söker bolån för ett hus tillkommer även andra kostnader som lagfart, pantbrev och uppläggningskostnader för lånet. För lagfart betalar du 1,5 % av köpeskillingen och behöver du ta ut nya pantbrev kostar det 2 % av uttaget belopp.

Lagfarten är en stämpelskatt, och är beviset på att du äger huset och för att få det betalar du 1,5 % av husets försäljningspris till Lantmäteriet och kommer några veckor efter att du tillträtt din nya bostad. Lagfartsavgift betalar du endast vid köp av hus.

Pantbrevet är bankens säkerhet för att låna pengar till dig. Det kostar 2 % av summan som den är säkerhet för. Tidigare ägare kan redan ha tagit ut pantbrev på huset. Då behöver du bara ta ut pantbrev för den överskjutande summan. 

Se upp! Om den tidigare ägaren ägt bostaden under lång tid är risken stor att kostnaden för nya pantbrev blir stor. Det är därför viktigt att undersöka hur mycket utställda pantbrev som finns eftersom du behöver betala dessa kontant. I storstäder är det inte ovanligt att kostnaden för pantbrev kan blir flera hundra tusen kronor vilket då kommer påverka storleken på din kontantinsats och begränsa hur mycket du kan låna av banken. Hur mycket pantbrev som finns utställt på en bostad står ofta i prospektet. Saknas informationen kan du kontakta mäklaren som bör kunna svara på detta.  

Att bo i hus medför kostnader som man oftast inte har om man hyr eller bott i bostadsrätt. Underhåll av tak, fasad och dränering samt investeringar i uppvärmningssystem och ventilation är några exempel. Sophämtning, sotning och vattenförbrukning är andra kostnader som tillkommer för småhusägaren. 

Exempel

Ett hus kostar 3 000 000 kr. Tidigare ägare har tagit ut pantbrev på 2 000 000 kr.

• Banken får låna dig maximalt: 3 000 000 x 0,85 = 2 550 000 kr
   
• Lagfarten blir: 3 000 000 x 0,015 = 45 000
   
• Pantbrevet kostar dig: 2 550 000- 2 000 000 = 550 000 kr. 550 000 x 0,02 = 11 000 kr

Utöver köpesumman får du alltså en kostnad på 56 000 kronor.

 
2. Ansök om lånelöfte - Det är viktigt att ha ett lånelöfte som visar hur stort lån som banken bedömer att din ekonomi klarar av. Banken gör en Kvar- att- leva- på kalkyl, även kallad KALP, där de räknar på om hushållets inkomster och schablonutgifter. Har man andra lån så måste banken ta hänsyn till dessa också. Ofta räknar banken med en ränta som är långt högre än vad ränteläget är idag. Detta för att din ekonomi ska klara av framtida räntehöjningar. Ett lånelöfte kan du ansöka om kostnadsfritt och digitalt på några minuter hos de flesta aktörer.

Se upp! Ett lånelöfte är inte en garanti för lån, vilket betyder att banken kommer göra en skarp bedömning med hänsyn till bostadens värde utöver din ekonomiska förmåga, innan de slutligen beviljar lånet. För att slippa besvikelser är det viktigt att vara så uppriktig som möjligt redan i lånelöfteansökan.

3. Be om dokumentation - Allt arbete som gjorts på fastigheten bör vara dokumenterat. Be att få dokument som rör renoveringar och försäkringsärenden så som original- och ombyggnadsritningar, våtrumsintyg från badrumsrenovering, fakturor och kvitton. Det kan vara viktigt ifall nåt bli skadat i bostaden.

Se upp! Saknas kvitton kan det bero på att svartarbete har anlitats. Skulle det bli fel eller uppstå skador får du nog räkna med att få stå för eventuella reparationer själv.

4. Buda - Nu har du en budget, ett lånelöfte och ett objekt du är intresserad av. Hör dig för vad andra objekt i samma stil, storlek och skick i närområdet har sålts för. Det bör ge dig en indikation på marknadsvärdet och en känsla för när det är läge att kliva av om budgivningen börjar dra iväg lite väl mycket. Bestäm dig på förhand för ett pristak och håll dig till det. 

5. Hör av dig till långivare innan du skriver på köpekontrakt - Har du vunnit budgivningen? Grattis! Banken kommer göra en värdering av bostaden och se om den summa du vill låna är rimlig både utifrån bostaden och din ekonomi. Detta för att säkerställa att det finns en säkerhet i lånet du vill teckna. Det görs även ytterligare kontroller av din ekonomi och du kan tex behöva komplettera med lönespecifikationer.

Kom ihåg!  Även om du fått ett lånelöfte från en bank gör du klokt i att jämföra räntorna mellan flera aktörer. Du behöver alltså inte teckna bolån med den som gav dig lånelöftet, välj den som ger dig bästa räntan.

6. Anlita besiktningsman - Det är tyvärr fortfarande många husköpare som missuppfattar hur stor undersökningsplikt de har. Du är enligt lag skyldig att undersöka fastigheten noga. Du ska försäkra dig om att du är medveten om de eventuella fel som finns på fastigheten som du ska köpa, eftersom du inte kan få ersättning i efterhand för fel som du borde ha upptäckt vid en besiktning. Om du inte har goda kunskaper om vad du ska leta råder jag att anlita en fackman, till exempel en besiktningsman. Du skyddar dig inte från undersökningsplikten genom att anlita en besiktningsman, men skulle något dyka upp som besiktningsmannen borde ha märkt kan du kräva honom på ersättning. Var därför mycket noga med att anlita en oberoende och certifierad besiktningsman som har ansvarsförsäkring. 

Se upp! Många väljer att anlita besiktningsman efter att köpekontraktet är påskrivet. Då är det väldigt viktigt att det finns en frånträdesklausul – dvs en möjlighet för dig att riva avtalet vid allvarliga fel eller förhandla om priset.

7. Skriv kontrakt - Ditt bud är inte bindande förrän du har skrivit kontraktet, det gäller även säljaren. Det innebär att andra budgivare kan komma med nya högre bud fram tills pappret är påskrivet. I kontraktet ska allt finnas dokumenterat, även muntliga löften. Se till att den även inkluderar en specifikation på vad som ingår.

Efter att du har skrivit på har du vanligtvis fem bankdagar på dig att betala handpenning på köpeskillingen, som brukar vara 10 %. Resterande betalas vid tillträdesdatum, vilket brukar ske på banken eller hos mäklaren. När det är gjort får du nycklarna och du kan flytta in.

Bra att veta! Säljaren behöver inte välja att sälja till dig även om du lagt det högsta budet. Det kan finnas personliga skäl till att säljaren väljer någon annan.

Ekonomisk checklista för att köpa bostadsrätt

1. Gör en egen budget ­– När du köper bostad kan du som mest låna 85 % och behöver då ha 15 % av bostadens pris i egen insats. Hos nästan alla bolåneaktörer kan du få ned boräntan väsentligt om du kan gå in med högre insats och på så sätt sänka din belåningsgrad, alltså storleken på bolånet i förhållande till bostadens värde. Anledningen till det är att lägre belåningsgrad innebär lägre risk för banken, vilket i sin tur kan innebära lägre ränta för dig. Men det är långt ifrån allt. Du behöver tillräckliga inkomster för att klara av amorteringar och ränta. Ju lägre belåningsgrad desto mindre behöver du amortera procentuellt varje månad. 

Bra att veta! När du söker ett bostadslån tillkommer även uppläggningskostnader för lånet. Glöm inte heller bort att räkna med avgifterna till föreningen i din budget.

2. Lånelöfte – Det är viktigt att ha ett lånelöfte som visar hur stort lån som banken bedömer att din ekonomi klarar av. Banken gör en Kvar att leva på kalkyl, även kallad KALP – där de räknar på om hushållets inkomster och schablonutgifter. Har man andra lån så måste banken ta hänsyn till dessa också. Ofta räknar banken med en ränta som är långt högre än vad ränteläget är idag. Detta för att din ekonomi ska klara av framtida räntehöjningar.
 
Se upp! Ett lånelöfte är inte en garanti för lån. Banken kommer göra en skarp bedömning med hänsyn till bostadens värde och din ekonomi innan de slutligen beviljar lånet. För att slippa besvikelser är det därför viktigt att vara så uppriktig som möjligt redan i lånelöfteansökan.

3. Ta del av föreningens ekonomi -Hur höga lån har föreningen och vad blir din andel av lånen. Har föreningen avsatt pengar för reparationer och underhåll? Dessa två frågor är absolut viktigast att ställa sig eftersom de kan på sikt påverka avgiften du betalar till föreningen. 

För att utvärdera hur skuldsatt föreningen är så kan man fördela föreningens alla lån på totalt antal kvadratmeter i föreningen. En belåning som understiger 3000 kr/ kvm är jämförelsevis låg, medan en som överstiger 9000 kr/kvm är hög. En hög belåning kan bli ett problem för banken, därför är det viktigt att undersöka föreningens lån innan du ger dig in i budgivningen. 

Se upp! Köper du en lägenhet i en förening som är högt belånad kommer en räntehöjning bli dubbelt så kraftfull eftersom det kommer innebära höjda avgifter till föreningen samtidigt som du ska betala högre ränta till banken på dina egna lån. 

Se upp! Det kan vara lockande med en föreningen som har låga avgifter- men då är det viktigt att se vilket renoveringsbehov som finns. Om fastigheten ska genomgå en omfattande rotrenovering inom några år men inte sparat till en sådan kan avgifterna höjas över natten. En annan aspekt att titta på är om fastigheten har många lokaler eller hyreslägenheter. Det kan ge bra intäkter, men det är också en risk om de inte går att hyra ut.

4. Be om dokumentation - Allt arbete som gjorts på fastigheten bör vara dokumenterat. Be att få dokument som rör renoveringar och försäkringsärenden så som original- och ombyggnadsritningar, våtrumsintyg från badrumsrenoveringar, fakturor och kvitton. Det kan vara viktigt ifall nåt bli skadat i bostaden. 

Se upp! Saknas kvitton kan det tyda på att svartarbete har anlitats. Då blir det svårt att få ut någon ersättning från försäkringsbolaget om det uppstår en skada, exempelvis en vattenläcka eller fuktskada. Då får du nog räkna med att få stå för eventuella reparationer själv. 

5. Skapa dig en uppfattning av hela fastigheten - Det köper dig in i en del av en förening, inte bara din lägenhet. Be att få se förråd och gemensamma lokaler. Ser du fuktskador, säkerhetsrisker eller trasiga lekställningar?  Eller är fasad, fönster och tvättstugor, gräsmattor ut välskötta? Har fastigheten ett bra läge, är det nära till kommunikationer?

6. Buda - Nu har du en budget, ett lånelöfte och ett objekt du är intresserad av. Hör dig för vad andra objekt i samma stil, storlek och skick i närområdet har sålts för. Det bör ge dig en indikation på marknadsvärdet och en känsla för när det är läge att kliva av om budgivningen börjar dra iväg lite väl mycket. Bestäm dig på förhand för ett pristak och håll dig till det. 

7. Hör av dig till långivare innan du skriver på köpekontrakt - Har du vunnit budgivningen? Grattis! Banken kommer innan de beviljar dig ett lån att göra en värdering av bostaden och se om den summa du vill låna är rimlig både utifrån bostaden och din ekonomi. Detta för att säkerställa att det finns en säkerhet i lånet du vill teckna. Det görs även ytterligare kontroller av din ekonomi och du kan tex behöva komplettera med lönespecifikationer.

Kom ihåg! Även om du fått ett lånelöfte från en bank gör du klokt i att jämföra räntorna mellan flera aktörer. Du behöver alltså inte teckna bolån med den som gav dig lånelöftet, välj de som ger dig bästa räntan.

8. Skriv kontrakt - Ditt bud är inte bindande förrän du har skrivit kontraktet, det gäller även säljaren. Det innebär att andra budgivare kan komma med nya högre bud fram tills pappret är påskrivet. I kontraktet ska allt finnas dokumenterat, även muntliga löften. Se till att den även inkluderar en specifikation på vad som ingår.

Efter att du har skrivit på har du vanligtvis fem bankdagar på dig att betala handpenning på köpeskillingen, som brukar vara 10 %. Resterande betalas vid tillträdesdatum, vilket brukar ske på banken eller hos mäklaren. När det är gjort får du nycklarna och du kan flytta in.

Bra att veta! - Säljaren behöver inte välja att sälja till dig även om du lagt det högsta budet. Det kan finnas personliga skäl till att säljaren väljer någon annan.
 

Lästips:

Strategierna som vinner budgivningen

Checklista inför lägenhetsköp

Vi betalar 7 miljarder i onödiga bolånekostnader